有樓無人買的日子，其實離我們不太遠。

當前位置： 首頁 » A-Journal » 消息與故事 » 【美國夢碎】買樓必賺？假如沒有人接棒……

在美國，不少人相信租樓是一件不幸的事，擁有房屋才能獲得幸福。的確，過去有一批比較年長的人士以其親身經驗顯示，只要人們願意為樓宇按揭去付出，他們有朝一日便能夠藉出售物業賺取巨額的差價，甚至獲取養老所需之資金。久而久之，人們便認為樓價上升是件理所當然的事，置業則是讓自己日後邁向富裕的階梯，房產權亦成為了美國夢的象徵之一。

問題是，這樣的美國夢建基於一個假設：物業最終有人接手。倘若日後年輕一輩因各種的原因不買入老一輩的房子，花了30年供滿按揭又是所為何事？買樓必賺的神話和美國夢豈非碎滿一地？

美國亞利桑那大學(University of Arizona)的城市規劃和房地產教授亞瑟．尼爾遜(Arthur Nelson)指出，以上所述絕非遙不可及之事。他的研究顯示，儘管以往的老年人要為房子尋找買家尚算容易，但對於嬰兒潮一代和X世代來說，難度將會愈來愈高。

首先，美國的房地產市場整體將會出現失衡。尼爾遜教授結合美國普查和哈佛大學房屋研究的數據，推算2018年以後的20年裡置業者年齡結構如何變化，結果發現2038年時65歲以下的物業擁有人將顯著少於2018的數字，而屆時大部分65歲以上的人士卻擁有等著脫手的房子。換言之，供應將大於需求。據尼爾遜教授估計，期內每年的美國「富餘」房子可能高達50萬至100萬。

其次，房子過剩的問題在市郊和偏遠地區將尤為嚴重。今時今日，很多年輕的Z世代買不起市區以外的大房子，又或者他們根本不願意買，寧願住在市區較小的房子，讓自己免卻通勤之苦，享受更便捷的生活。偏偏在戰後，人們受房地產商營銷的影響，追求「擁有別墅豪宅」的美國夢，鍾愛面積巨大且位於山林野外的房子。這意味著有相當部分的嬰兒潮一代和X世代無法與物業「割席」。就算真的有幸賣出房子，售價也可能遠低於過去多年的供款，所得的金錢不夠養老。

部分人的美國夢碎了，但作為一個負責任的政府，還得想法子讓這些夢想幻滅的人活下去。究竟應如何是好？

尼爾遜教授建議的其中一個解決方法，就是由政府「包底」。他認為，美國聯邦政府可以考慮購入這些已經或可能無法出售的房子。不難預計，這種政策必然會因為財政資金耗費甚鉅而遭到批評，但尼爾遜教授提醒這些論者，如果這些衰老的業主得不到援助，他們還是會被納入社會援助計劃之中。而且，當他們稀鬆地分布於各地，為他們提供服務和支援也要付出相當巨大的成本。

另一個辦法是鼓勵這些年長的業主與年輕人共享房子。年輕人可以獲得立錐之地，而作為交換條件，年長的業主可以從年輕住客身上獲得照顧，以及房子的打理服務。如此，年老的業主毋須飄流異地，而政府也可以省下大筆支出，可謂皆大歡喜。