怎麼上去，就會怎樣下來。

當前位置： 首頁 » A-Journal » 消息與故事 » 【當年今日】2月3日的投資啟示

近日，差餉物業估價署公布了本港私人住宅樓價指數的最新數據，2018年12月的數字按月跌2.39%，連續第五個月下跌。於是，很多人都在討論香港的樓價去向。

如果今日有人說：「香港物業價格在經歷類似1997年的大跌後必定能夠重拾升軌，恢復到原先的水平。」您是否依然同意呢？

在街頭任一個角落，您總會聽到很多人列舉出一大堆理由，堅持「證明」未來的樓價只升不跌。無錯，在過去十五、六年，樓價亦的確「始終上漲」，哪怕一時三刻沒有實現。故今日不少香港人都會認為房地產是最佳投資工具。尤其是千禧一代，根本對樓價泡沫爆泡沒有太深刻的感覺，他們有這種印象就更加不足為奇。

但歷史似乎告訴我們，任何人覺得一種商品的價格是可以只升不跌實屬一廂情願。如果一種商品的價格真的長期像火箭般飆升，它不是不會跌，而只能是未跌。

約在380年前的今日，荷蘭共和國的鬱金香狂熱 (Tulpenmanie)落幕，鬱金香球根期貨價格終止了持續多個月的升勢，突然暴跌不止，導致該國多個城市陷入一片混亂。儘管問題很快得到解決，但鬱金香狂熱終究是以一些投機者破產為結局。

鬱金香狂熱被認為是世界上最早的泡沫經濟事件，而這個時候恰巧是大眾傳播媒介──報紙興起的時候。

或許很多人都不知道，一見就令人聯想到荷蘭的鬱金香，發祥地其實在天山山脈一帶、鄰近中國的中亞地區。中世紀時期，鄂圖曼土耳其帝國勢力不斷擴張，並在此過程中發現了鬱金香，並大量栽培和改良品種。西元16世紀，鬱金香隨著商人的腳步進入了歐洲，抵達當時稱霸海上貿易的荷蘭。

起初，追逐鬱金香的人基本上都是一些富有的植物愛好者，他們願意為這種美麗的花卉一擲千金。但為甚麼鬱金香在荷蘭一開始就是昂貴的植物？原因是鬱金香的生物特性極大地限制了這種花卉在短時間內可以繁殖的數量。因此，鬱金香的供應無法追上需求增長的速度，價格自然水漲船高。說起來倒有點就短期內無法大量增加供應的香港的住宅物業。

價格持續上升的鬱金香逃不過投機者的法眼。眼見鬱金香風靡萊頓和阿姆斯特丹等多個荷蘭城市，投機者開始利用大眾對鬱金香的喜愛作為掩飾，有計劃地以不同的方法抬高鬱金香價格，以獲取利潤。

當農民和工匠聽到有人不惜以一座大宅交換一個鬱金香球根的傳聞，又看到近期的鬱金香價格只升不跌，也紛紛跳進鬱金香交易市場之中，只求通過轉賣鬱金香球根賺取利潤，無暇理會這次大升市是不是一個泡沬。期貨交易制度在這個時候引進，交易者毋須立即交付金錢和鬱金香球根，而是訂立一份票據，再加上少量預付金即可完成交易。這種制度顯著地降低了進場的資金門檻，於是一大批手上沒有多少資金的人都參與了這場投機。票據不斷轉手，而鬱金香球根的價錢就快升到外太空了！

當然，價格高得實在不合理的時候，再喜愛鬱金香的富人都不會忍手不買。鬱金香球根找不到買家，票據又無法兌現，終於在1637年2月3日觸發鬱金香球根價格暴跌。鬱金香狂熱在荷蘭被當成一個重要教訓，一直傳承至今。

這一段荷蘭歷史與今日的香港有甚麼關係？就是提醒我們：物業作為一種自由買賣的商品，其價格水平也不一定在反映甚麼「實質需求」，而是集體投機的產物。不妨聽聽售樓活動中受訪人士的言論，無論他們給予甚麼理由，基本上都可以歸納為一句：預期樓市價格繼續上升。換言之，他們實際上是衝著物業的差價而來的。很自然，他們的需求會進一步推高樓價，繼而吸引更多人為賺取差價而入市。為甚麼泡沫的警示經常被人忽視？原因是投機者在面臨泡沬危機之前，因看到泡沫而不置業的人會率先在這種自我實現的升市中受到懲罰。

香港的房地產市場不是沒有泡沫，只是泡沫暫時還有投機需求支撐，還未沒有爆破而已。